С 1 сентября 2006 года были введены упрощенные правила оформления гражданами земельных участков и расположенной на них бытовой недвижимости (жилые, дачные, садовые дома, бани, гаражи). За этот период было зарегистрировано более 13,5 млн. прав на объекты недвижимости.
4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 No 340-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». По новым правилам, установленным для объектов ИЖС, дачных и садовых домов, о начале и завершении строительства необходимо уведомлять орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, который принимает решение о согласовании параметров строящегося объекта ипередает все необходимые документы в Росреестр для оформления прав на указанные объекты.
При этом закон установил до 1 марта 2019 года переходный период для жилых домов, жилых строений, в течение которого оформление прав на них допускалась в прежнем порядке — на основании декларации, документы подавались самим правообладателем.
Однако небольшой срок переходного периода не позволил многим гражданам им воспользоваться. Этому способствовал объективно увеличенный срок подготовки технического плана (в связи с зимним периодом, на который пришлась существенная часть действия переходных норм, в течение которого сложно оперативно выехать с кадастровым инженером к месту нахождения земельного участка), а также отсутствие эффективной системы информирования граждан о произошедших серьезных изменениях в регистрационных процедурах.
На текущий момент те граждане, дома которых уже возведены, и которые не успели подать заявления о государственной регистрации своего права до 1 марта 2019 года, смогут оформить свои права только в судебном порядке, если докажут, что их дом не нарушает строительных норм и правил и не является самовольной постройкой. В такой же ситуации оказались и граждане, начавшие строительство дачных домиков до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 No Э40-ФЗ и не представившие необходимые уведомления. В то же время в отношении объектов ИЖС, разрешение на строительство которых получено до 4 августа 2018 года, Федеральный закон No 340-ФЭ предусмотрел осуществление государственной регистрации прав по ранее действовавшим правилам (без предоставления уведомлений).
С учетом изложенного, законопроектом предлагается следующее.
1. Установить до 1 марта 2022 года упрощенный порядок строительства и регистрации прав в отношении жилых домов, жилых строений, садовых домов которые построены на дачных и садовых земельных участках, предоставленных до 4 августа 2018 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона No 340-ФЭ. Оформление прав на эти объекты будет осуществляться в упрощенном порядке — на основании техплана, подготовленного в соответствии с декларацией об объекте, составленной владельцем земельного участка (по аналогии с ранее действовавшими положениями «дачной амнистии»). Документы в Росреестр владелец объекта будет подавать самостоятельно.
В отношении жилых, садовых домов, строительство которых начато до 4 августа 2018 года, предлагается установить бессрочно возможность использования упрощенного уведомительного порядка. По этому порядку правообладатель земельного участка направляет в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, только одно уведомление — об окончании строительства. Проверка возведенного объекта также будет осуществляться по упрощенным правилам, на соответствие данным, указанным в декларации и предельным параметрам строительства жилых и садовых домов, установленным ст. 1 ГрК РФ.
Учитывая информационный вакуум, в котором оказались граждане при введении нового порядка строительства, законопроектом устанавливаетсяобязанность органов местного самоуправления информировать граждан о новых правилах строительства домов на дачных и садовых участках, на землях ИЖС, и о процедуре оформления прав на эти дома.
Данные предложения помогут защитить права дачников-владельцев построенных домов и упростят адаптацию населения к новым условиям дачного строительства.
2. С 4 августа 2018 года документы на государственную регистрацию прав на объекты индивидуального жилищного строительства, жилые, садовые дома направляет уполномоченный орган местного самоуправления после согласования поступивших уведомлений об окончании строительства. В целях минимизации возможных злоупотреблений изменениями в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ГрК РФ предлагается предоставить владельцам таких объектов выбор — направить документы в Росреестр самим (после получения всех согласований), либо ожидать их направления уполномоченным органом.
3. Для членов садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ (СНТ) предложено продлить до 1 марта 2022 года правила приобретения земельных участков, находящихся в публичной собственности и предназначенных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, образованных из земельного участка, предоставленного садовому товариществу до вступления в силу ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (до 10.11.2001). Сейчас члены СНТ имеют право приобрести такой земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно до 31 декабря 2020 года. Упрощенные правила оформления земель СНТ введены с 1 сентября 2006 года и являются частью «дачной амнистии». Предлагаемые изменения позволят обеспечить права членов СНТ.
4. В целях защиты граждан от неконтролируемого завышения цен на кадастровые работы с 1 сентября 2006 года были введены правила об определении субъектами РФ максимальных цен на межевание земельных участков. Эти нормы были распространены на другие объекты недвижимости и должны окончить свое действие 1 марта 2020 года. Их действие также предлагается продлить до 1 марта 2022 года.
5. В отношении многоквартирных домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 года), все еще не решен вопрос с определением границ придомовой территории. Этот вопрос крайне важен при разрешении земельных споров, а также при определении цены продаваемого помещения в МКД, которая определяется с учетом цены сформированного земельного участка.
Формирование указанных земельных участков, возложенное законом на органы публичной власти, не обеспечивается ими надлежащим образом. Законопроектом предлагается установить прямую обязанность данных органов проводить все необходимые действия по формированию земельного участка, конкретизировав их (работы по межеванию, обеспечение постановки земельного участка на государственный кадастровый учет). Предложено установить, что формирование земельных участков должно осуществляться независимо от обращения собственников помещений в МКД. Данные предложения соответствуют правовой позиции Конституционного Суда РФ, который указал на «необходимость формирования и проведения кадастрового учета таких земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция» (постановление от 28.05.2010 No 12-П).
Принятие законопроекта послужит целям стимулирования вовлечения жилой недвижимости в гражданский оборот и положительно скажется на динамике развития частного жилого сектора.
Положения законопроекта:
— опираются на нормы Федерального закона от 30.06.2006 года No 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерациипо вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым с 1 сентября 2006 года введена «дачная амнистия» — в том числе, в части продления срока действия отдельных норм (по тарифам на кадастровые работы и др.),
— учитывая последние изменения действующего законодательства в сфере строительства и оформления прав на жилую недвижимость граждан (вступившие в силу с 4 августа 2018 года), обеспечивают возможность упрощенного оформления гражданами своих прав на возведенные давно строения,
— расширяют положения «дачной амнистии», предлагая решение «застарелых» проблем, касающихся вопросов оформления земельных участков под многоквартирными домами.
Законопроект направлен на комплексное упрощение порядка оформления гражданами своих прав на жилую недвижимость. Изменения предлагаются в Федеральный закон от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Федеральный закон от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 3.08.2018 No 340-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и другие законы.