Обзор распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов — Национальное объединение СРО кадастровых инженеров

Обзор распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов

Скачать-открыть слайды

Следует отметить, что по сравнению с 1 и 2 кварталом 2018 доля принятых в 3 квартале решений о приостановлении уменьшилась почти в 1,5 раза. Так, если с января по июнь 2018 года доля решений о приостановлении составляла порядка 65% от общего числа рассмотренных заявлений, то в июле-сентябре доля принятых решенийо приостановлениисоставила 44% от общего числа рассмотренных заявлений.

При этом из 48 поступивших заявлений о государственном кадастровом учете в 3 квартале положительное решение принято только в 6 случаях, а из 23 заявлений о государственной регистрации права положительное решение принято в 11 случаях.

Таким образом, основные отрицательные показатели в части приостановления учетно-регистрационных действий формируют именно заявления о государственном кадастровом учете.

В целях установления факторов, влияющих на принятие решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав и государственном кадастровом учете, Управлением проведен анализ решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Одной из основных причин приостановления государственного кадастрового учета является низкое качество представляемых документов, а именно, несоблюдение Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953
(далее – Требования), а также несоблюдение порядка формирования XML-схемы технического плана объекта недвижимости, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.06.2015 № П/338
«Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов» (далее – Приказ № П/338).

Крометого, наиболее распространенными причинами для приостановления осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются основания, указанные в пунктах 5, 7, 8, 18, 23 части 1
статьи 26 Закона о регистрации.

Особое внимание заслуживает государственная регистрация прав на созданные объекты недвижимости.
Так, исходя из содержания частей 2, 10 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданное сооружение осуществляется, в том числе, на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. При этом к наиболее распространенным нарушениям, влекущим приостановление государственной регистрации в комментируемой ситуации, можно отнести следующие: не представлены документы, подтверждающие права на земельные участки; форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (например, подписаны (удостоверены) неправомочными лицами, в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, не зарегистрированы, не содержат сведений о земельных участках); земельные участки предоставлены не для целей строительства (размещения) объекта недвижимости либо предоставлены под строительство иных (отличных от созданного) объектов; в отношении земельных участков зарегистрированы ограничения в виде ареста либо запрета на распоряжение.

В этой связи в целях подготовки документов для осуществления учетно-регистрационных действий полагаем возможным заинтересованным лицам руководствоваться рекомендациями, изложенными в письмах Минэкономразвития России от 04.03.2016 № 6013-ПК/Д23и и от 07.04.2016 № Д23и-1581.

Зачастую причиной приостановления государственной регистрации права при реконструкции линейного сооружения является выдача не уполномоченным органом исполнительной властиразрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В этой связи необходимо отметить, что в силу положений пункта 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2012 № 92, подпункта 5.4.2 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038 в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух субъектов Российской Федерации (независимо от местоположения части (этапа) такого объекта, подлежащего реконструкции), органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, является Минстрой России(ПисьмоМинстроя России от 15.03.2017 №8008-ЛС/03 «По вопросу экспертизы проектной документации объекта капитального строительства»).

В отдельных случаях, органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство может быть:

•Росавтодор( часть 3 статьи 16 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
•Федеральная служба безопасности Российской Федерации (пункт 69.2. УказаПрезидента РФ
от 11.08.2003 № 960 «Вопросы Федеральной службы безопасности Российской Федерации»);
•Управляющаякомпанияинновационного центра «Сколково» (пункт 2 части 1 статьи 5 Федерального закона
•от 28.09.2010 N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково».

Полагаем возможным отдельно отметить причины приостановления учетно-регистрационных действий в отношении предприятий как имущественных комплексов (далее — Предприятие).

Так, согласно пунктам 38, 39 Порядка ведения Единогогосударственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943, сведения о Предприятии вносятся в ЕГРН на основании  акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.

Вместе с тем, зачастую в аудиторском заключении отсутствуют сведения о стоимости Предприятия. Отсутствие указанных сведений не позволяет, в том числе установить размер подлежащей оплате государственной пошлины.

Кроме того, в инвентаризационных описях отсутствует информация, позволяющая идентифицировать объекты недвижимости, имущественные права (права аренды), входящие в состав Предприятия.

В этой связи при составлении инвентаризационных описей рекомендуем руководствоваться Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина Российской Федерации от13.06.1995 № 49 (далее — Указания).

Согласно пункту 2.14 Указаний для оформления инвентаризации необходимо применять формы первичной учетной документации по инвентаризации имущества и финансовых обязательств согласно приложениям 6 — 18 к Указаниям либо формы, разработанные министерствами, ведомствами.
В частности, в случае включения в состав Предприятия имущественных прав (права аренды), при заполнении формы, предусмотренной Приложением 6 Указаний в разделе 2 «Наименование и краткая характеристика объекта» рекомендуем указывать наименование объекта недвижимости, его кадастровый номер и документы-основания, подтверждающие такие права в соответствии со сведениями ЕГРН.

Еще одной причиной для приостановления учетно-регистрационных действий послужило не соблюдение требований статей 560, 561 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 70 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», согласно которым обязательным приложением к договору являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Данныедокументы либо не указываются как обязательное приложение в соответствующих договорах и не прикладываются, либо не составляются сторонами сделки.

Скачать-открыть слайды

 


Добавить комментарий

Your email address will not be published.Required fields are marked *