Описание
В письме Росреестра даны разъяснения по вопросу образования земельных участков с разными видами разрешенного использования
Предельные размеры образуемых участков
Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные размеры участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими регламентами.
По мнению Росреестра, если в отношении образуемого участка установлено несколько видов разрешенного использования, он должен соответствовать предельным размерам, установленным для всех видов разрешенного использования такого участка.
Перераспределение участков с разными ВРИ
С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ.
В силу подп. 5 п. 6 ст. 11.11 ЗК РФ перераспределение участков с разными ВРИ допускается при одновременном соблюдении условий:
-
осуществляется собственниками, землевладельцами или гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользования;
-
исходные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной ООПТ (функциональной зоны).
Видами разрешенного использования образуемых участков признаются (п. 8 ст. 11.11 ЗК РФ): совокупность ВРИ исходных участков, либо один из ВРИ исходных участков по выбору правообладателя, либо вид(ы) из регламента использования земель (ст. 14.2 ЗК РФ) при соблюдении ст. 14.4 ЗК РФ.
По мнению Росреестра, допускается установление образуемым участкам разных ВРИ, в том числе с сохранением ВРИ исходных участков и установлением вида из регламента использования земель, при соблюдении требований к предельным размерам.
Раздел участка, ВРИ которого не соответствует регламенту
В силу п. 5 ст. 11.11 ЗК РФ правообладатель вправе выбрать для образуемых участков вид(ы) исходного участка либо вид(ы), установленные регламентами использования земель (при соблюдении ст. 14.4 ЗК РФ).
Положения применяются к участкам, образуемым при разделе либо при перераспределении с землями государственной или муниципальной собственности.
По мнению Росреестра, при разделе такого участка допускается установление разных ВРИ образуемым участкам, в том числе с сохранением одному из них ВРИ исходного участка.
Ограничение для арендаторов
Согласно п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ арендатор участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе выбирать иной ВРИ, чем предусмотренный договором аренды или безвозмездного пользования.
При перераспределении таких участков с разными ВРИ, а также при разделе такого участка, ВРИ которого не соответствует регламенту, арендатор не вправе выбирать виды образуемых участков. В этом случае ВРИ определяется в соответствии с п. 1 ст. 11.11 ЗК РФ.
Изменение ВРИ здания или сооружения
С 1 марта 2026 года утрачивают силу положения ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, предусматривающие возможность выбора (изменения) правообладателем вида разрешенного использования здания или сооружения.
Согласно ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
