Роль кадастрового инженера в кредитном процессе освещена в докладе Ивана Гуленкова – руководителя Службы регистрации и мониторинга Управления по работе с залогами корпоративного бизнеса Департамента залогов Банка ВТБ в рамках XI Всероссийского съезда кадастровых инженеров.

Одним из этапов кредитного процесса является осмотр имущества, в ходе которого осуществляется контроль наличия границ земельного участка с утвержденной точностью и его привязки к объекту, отражения фактического состояния объекта ипотеки в технической документации.

В ходе доклада отмечены основные проблемы при оформлении ипотеки и предложены пути их решения.

1. Большой объём сделок не содержит сведений об уточнённых границах земельных участков; здания и сооружения не привязаны к таким участкам.

Негативные факторы:

• рост приостановок и невозможность внесения изменений в ранее заключенные сделки, по которым не было требований к точности и границам земельных участков;
• блокирование новых сделок с имуществом, не подходящим под эти критерии.

2. Регистрация недостроенного ИЖС как жилого дома на основании некорректного технического плана.

Негативные факторы:

• заемщик обязан оформлять в определенный срок собственность и ипотеку на построенный дом, иначе повышается ставка по кредиту;
• для регистрации в ЕГРН необходим технический план, подготовленный кадастровым инженером;
• возникают ситуации, когда фактически объект ИЖС не достроен, но в техническом плане указано, что объект — дом жилой;
• Росреестр на основании технического плана регистрирует объект в ЕГРН в качестве жилого дома, но по факту объект не является им.

Предложено кадастровым инженерам руководствоваться Приложением Б «Критерии завершенности строительного объекта индивидуального жилого строительства и садового дома»Типового стандарта осуществления кадастровой деятельности (СТО 11468812.005-2025).

3. Некорректная дата ввода жилого дома при его оформлении в порядке «Дачной амнистии».

Негативные факторы:

• подготовка технического плана при оформлении по «Дачной амнистии» осуществляется на основании декларации, составленной правообладателем;
• год постройки, внесенный в ЕГРН без доп. верификации, не всегда соответствует реальному сроку;
• риски: некачественные данные, некорректный расчет физического износа, некорректная оценка объекта залога;
• недостоверные статистические данные о возрасте жилого фонда частного домостроения.

Предложено внедрить процесс верификации года постройки при подготовке технического плана с целью установления его реального периода постройки.

Запись пленарного заседания и материалы съезда можно получить здесь.