Заявлению Максима Орешкина о полной инвентаризации недвижимости посвещается | Национальное объединение СРО кадастровых инженеров

Заявлению Максима Орешкина о полной инвентаризации недвижимости посвещается

Пора проводить полную инвентаризацию и учет всех объектов недвижимости, прежде всего земельных участковОрешкин
Системы управления недвижимым имуществом в каждой стране имеют свои особенности и, в то же время, имеют много общего в подходах и основных принципах построения таких систем. Наиболее распространенное определение кадастровой системы дано Международной федерацией геодезистов: «Кадастр — это официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцела)» В мире распространены системы регистрации, которые основываются на «регистрации документов», и системы, в которых осуществляется «регистрация прав или титулов». В регистрационных системах, которые основаны на «регистрации документов», в реестр недвижимости вносится запись о переходе прав на нее как самого договора, соглашения лиц. Государство не несет никакой ответственности за такое соглашение – это воля сторон. В регистрационных системах, где основой является «регистрация прав или титулов», регистрируется факт совершения соглашения (то есть сделка), права и ограничения, которые составляли предмет соглашения. Недвижимое имущество отображается на специальных крупномасштабных картах. Европейская система регистрации является самой распространенной и основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. Вся история недвижимости находится в едином государственном реестре прав недвижимости. Весь объем прав на имущество, включая сервитуты, иные вещные и обязательственные права, гарантируются государством. При выявлении ошибок (например, недееспособность лица, совершившего сделку) или других нарушений, ответственность несет правительственный орган, который компенсируетвозникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантия прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок. Кадастр недвижимого имущества содержит выписки из нотариальных актов, данные об ипотечных займах, деклараций от собственников об изменениях, налоговых материалах. На кадастровом плане отображаются данные о состоянии земли и возможности выращивания на ней сельскохозяйственных культур. В Германии организационно единой системы на уровне государства нет из-за федеративного устройства страны. Во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. В разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел. Система состоит из трех основных организаций: Управление земельной книги — ведет реестр собственности, состоящий из кадастровых карт, документов и записей особственности; Управление топографических съемок — отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, проводит топографо-геодезическиеработы; Нотариат — заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, ограничений прав. Нотариат ведет реестр совершенных актов в области недвижимости. Все три составляющие взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга. Такая организация способствует получению высокого качества данных в системе. Основой для системы была поддержка налогообложения, тем не менее эта функция сейчас становится менее важной. Акцент делается на обеспечение прав собственности и упрощение процедуры оформления собст венности. Германия достигла лучшего развития системы регистрации прав и кадастрового учета в сравнении со странами наполеоновского кадастра по качеству данных. Реестр собственности базируется на картографических данных, которые являются частью реестра и имеют юридическую силу, гарантированную законодательством. В странах с наполеоновской системой главная цель кадастра — налогообложение собственности (фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра. В связи с переходом к современным рыночным отношениям, возникла потребность в ведении реестра прав собственности недвижимого имущества. Такие реестры созданы и действуют во всех странах с наполеоновской системой. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишь как первое, не основное доказательство, в спорах. Реализована не система регистрации прав, а система их публикации перед третьими лицами (в отличие от Германии, Великобритании, России, где регистрация служит основой для признания прав и гарантируется государством). Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики и финансов. В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Система регистрации в таких странах централизована и управляется государством на основе нормативно-правовых актов страны. Функции практическо го выполнения работ осуществляются муниципалитетами. Система состоит из двух частей — картографической и документальной (текстовой). Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка. В реестре недвижимости, который в этих странах ведется отдельным органом, но тесно связан с кадастровым реестром, регистрируются: права собственника относительно недвижимости; юридические акты (продажа недвижимости, иные сделки с нею, права на поверхность и недра, сервитуты); интересы третьих лиц; ограничения; ипотека, кредиты и т.д. Информация сгруппирована в реестре по собственникам. Для сопоставления таких реестров возникает необходимость создания громоздкой системы идентификации данных. Например, во Франции система регистрации состоит из 353 реестров, ко торые сгруппированы в 6 групп. Реестр предусматривает наличие Главного регистратора, несущего персональную ответственность за правильность данных в реестре. Главный регистратор является государственным служащим. Работниками реестров создан специальный страховой фонд в случае совершения ошибок. В Японии действует кадастровая система, которая содержит информацию о всех землях, кроме лесных земель и земель общественного назначения (такие земли управляются Агентством лесоводства, а общественные земли не регистрируются). Кадастровые карты составляются местными общественными органами в каждом муниципалитете. Пакет земли — главная единица, в информации о которой указываются: владелец, тип земли, номер пакета, границы и измерения для каждого из этих па кетов. Каждый из них зарегистрирован в органе кадастрового учета и актуали зируется при каких-либо изменениях. Особенностью скандинавских стран является то, что реестр недвижимости формируется на принципах централизации. В странах имеются точные крупно- масштабные карты недвижимости, созданные в единой системе координат. Карты обеспечивают покрытие всей страны и на них основывается система ре гистрации прав собственности. Электронные реестры собственности ведутся центральными государственными офисами. Картографирование участков не движимости ведется на местном уровне. Успехи в создании реестра собственности достигнуты Швецией, в которой создан единый банк данных о недвижимости. Вся земля в Швеции разделена на объекты недвижимости. В стране существует порядка пяти миллионов объектов. Все они зарегистрированы в нескольких базовых реестрах недвижимого имущества (реестр недвижимого имущества, земельный реестр, реестр зданий, реестр координат, адресный реестр и др). Реестр недвижимого имущества и земельный реестр составляют ос нову банка данных и содержит копию реестра налоговых органов. Реестр недвижимого имущества — это платформа для многих элементов деятельности общества: регистрация земли, ипотека под залог недвижимости, налогообложение, статистика в области сельского хозяйства, съемки земельных участков, планирование развития территорий населенных пунктов. Ведение реестра осуществляется большим количеством органов по всей стране и является важной задачей правительственных органов. Национальная Геодезическая Служба исполняет руководящую роль. Земельный реестр ведется 93-мя органами земельной регистрации. Заинтересованные лица имеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации. Англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Для максимальной защиты сделки от возможных ошибок приобретатель недвижимости пользуется услугами страховых и юри дических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70лет. Такая система регистрации недвижимости требует существенных денежных затрат на защиту права собственности. Положительным моментом является то, что в случае возникновения посягательств на объект или предъявления каких-либо требований ответственность несет страховая организация, которой был выплачен страховой взнос. Ведение кадастра возложено на Федеральную службу по охране недр. Основной составляющей системы кадастрового учета являются карты участков. Система кадастрового учета является оперативной и обновляется ежедневно. Кадастр недвижимости включает размер налога и номера земельных участков, целевое использование земли, количество жилых объектов, каталоги координат границ земельных участков и т.д. Система содержит информацию о налогах и оценке стоимости. Среди англоязычных стран выделяется Великобритания, где кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями «общего права». Основой системы управления земельными ресурсами является «Земельный реестр ее Величества». Такая система является реестром прав собственности на недвижимость (реестр титулов), который открыт и доступен для всех заинтере сованных лиц. Реестр содержит юридические записи продаже недвижимости и договорах аренды более чем за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимо сти реестр становится единым законным свидетельством права собственности не нее. Основными органами являются Геодезическая служба Великобритании и Земельный реестру Ее Величества (Королевский реестр). Реестр базируется на «официальных» крупномасштабных планах масштаба1:1250. Региональные офисы реестра действуют самостоятельно. Офисы подчине ны главному регистратору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трех официальных реестров — Реестра недвижимости, Реестра собст венников, Реестра ограничений. Основная функция реестра состоит в обеспечении простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности. Фискальная функция выражена в наименьшей мере. Основным налогом в области недвижимости является «бизнес-налог». Интересен факт, что его платит лицо, которое использует собственность, а не то, которое ею владеет. Анализируя устройство кадастровых и регистрационных систем мира, можно сделать вывод о схожести Российской учетно-регистрационной системы с Германской системой кадастра и регистрации прав. В настоящее время систе ма регистрации и кадастра России стремится к объединению в единое целое всех сведений об объектах недвижимости, их качественных и количественных характеристиках, оценке, правовом положении в единую систему – полную, достоверную, имеющую в основе картографическую основу России и способст вующую грамотному и эффективному управлению недвижимостью на террито рии нашей страны. Отметим основные особенности систем регистрации: 1. Управление недвижимостью осуществляется действующим законода тельством в даннойсфере. 2. Существуют отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации. 3. Система регистрации и учета недвижимости контролируется и осущест вляется государством и является централизованной. Ряд полномочий в некото рых странах делегирован наместа. 4. Система регистрации и учета имеет в основе картографическую и доку ментальнуючасти. 5. Реестры базируются на основе официальных крупномасштабныхкарт. 6. В большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена дан ными. 7. Осуществляется постоянное реформирование учетно-регистрационных систем в связи с применением новых технологий и компьютеризациейреестров. 8. Сведения о правах на недвижимость и иных характеристиках таких объ ектов являются открытыми и общедоступными. Каждое государство вне зависимости от уровня своего экономического и социального развития, имеет свою систему контроля отношений в области недвижимости. Суть всех проанализированных систем остается неизменной – учет недвижимости, и, в первую очередь, земли. Это имеет важное значение для жителей страны, обеспечивает их экономическую стабильность и упорядо чивает отношения при оборотенедвижимости.